Programa de Arrendamento Acessível

Resposta a um dos desafios do sector imobiliário

No final do ano, a APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal, representada pelo seu presidente, Luís Lima,  alertou que o  aumento da oferta imobiliária habitacional para os jovens e famílias da classe média e média-baixa, era um dos grandes desafios do setor imobiliário para 2020.

 Este desafio criado pelo atual valor praticado nos arrendamentos necessitava de uma solução que, por um lado, permitisse cumprir um direito essencial à vida – o do acesso à habitação – e por outro permitisse dinamizar o mercado imobiliário e o crescimento económico e social das nossas cidades.

 A Improxy está neste momento a implementar nas suas plataformas de gestão de arrendamentos e CRM imobiliário uma ferramenta que permite assinalar os imóveis elegíveis para Arrendamento Acessível de forma rápida e eficiente nos vários canais de comunicação, como os portais imobiliários, websites, etc.  

 

Ao aderirem ao programa, os senhorios beneficiam de uma isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, enquanto os arrendatários têm uma redução de, pelo menos, 20% do preço das rendas de mercado, que deve corresponder a “uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15% e 35% do rendimento médio mensal do agregado familiar”.

O preço máximo de renda acessível pode variar entre 200 euros para tipologia T0 e 1.700 euros para T5, dependendo da posição dos 308 concelhos do país, que estão agrupados por seis escalões, em que apenas Lisboa está no escalão mais elevado, posicionando-se mais de metade dos municípios – 165 – no escalão com preços mais baixos.

Programa de Arrendamento Acessível

O que é?

Devido ao preço crescente da oferta de alojamento para arrendamento habitacional nas principais cidades do país, a taxa de esforço para arrendar casa, muitas vezes superior a 60%, tornou-se incomportável para inúmeras famílias, inclusive as de rendimentos médios.

Neste sentido, o Governo decidiu implementar o Programa de Arrendamento Acessível (PAA) de forma a alargar a oferta habitacional para arrendamento abaixo dos valores de mercado, em junho de 2019.

“a disponibilização de um alojamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível pode processar-se nas modalidades de «habitação» ou de «parte de habitação» e, em ambos os casos, para qualquer das finalidades previstas no n.º 1 do artigo 6.º”

(finalidade de «residência permanente» ou de «residência temporária de estudantes do ensino superior)

nº 2 do artigo 1º do Decreto-Lei nº 68/2019

Como funciona?

 Este programa destina-se a senhorios e arrendatários que pretendam realizar novos contratos de arrendamento ou renovar contratos já decorrentes, permitindo arrendamentos de parte (quartos) ou totalidade da habitação com a finalidade de residência permanente ou residência temporária de estudantes do ensino superior.

O PAA beneficia ambas as partes envolvidas, permitindo o acesso dos arrendatários a habitação a um preço mais acessível e isenção de IRS ou IRC sobre as rendas no caso dos senhorios.

 

“a disponibilização de um alojamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível pode processar-se nas modalidades de «habitação» ou de «parte de habitação» e, em ambos os casos, para qualquer das finalidades previstas no n.º 1 do artigo 6.º”

(finalidade de «residência permanente» ou de «residência temporária de estudantes do ensino superior)

nº 2 do artigo 1º do Decreto-Lei nº 68/2019

Quais são os requisitos de inscrição?

Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, pode colocar alojamentos para arrendamento no âmbito do PAA.

O proprietário pode candidatar-se ao Programa de Arrendamento Acessível e simular as condições sob as quais pode arrendar o seu imóvel, obtendo o limite máximo de renda que poderá praticar pela parte ou totalidade da habitação.

Faça aqui a simulação no Portal da Habitação como prestador

Em seguida é necessário inscrever o imóvel com o preenchimento da ficha de alojamento, que inclui a informação necessária para a determinação da existência das condições mínimas de habitabilidade e do preço máximo de renda. Será também necessário proceder à submissão da documentação referente ao imóvel.

Após fornecidos todos os documentos necessários, é emitido um certificado de inscrição que indica as condições que o contrato tem de cumprir para se enquadrar no programa, no que diz respeito à ocupação mínima e renda máxima possível.

Quais os requisitos que os imóveis têm de cumprir?

Para serem elegíveis para o Programa de Arrendamento Acessível, as habitações têm de apresentar condições mínimas de segurança e conforto, tais como:

  • Iluminação e ventilação natural;
  • Quartos com mais de 6m2;
  • Existência de cozinha e casa de banho;
  • Ausência de anomalias que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores ou que prejudiquem a utilização plena da habitação.

Estas condições têm de ser declaradas pelo proprietário e devem ser expressamente confirmadas pelo inquilino, por escrito, em documento anexo ao contrato.

Como se calcula o valor das rendas?

Não existe um valor máximo de renda definido para as habitações que fazem parte do Programa de Arrendamento Acessível. O montante é calculado com base no Valor de Referência de Arrendamento (VRA) e tem de ser, pelo menos, 20% inferior a esse montante.

 “o limite específico de preço de renda aplicável a uma habitação corresponde a 80 % do valor de referência do preço de renda dessa habitação, a calcular nos termos da portaria prevista na alínea a) do número anterior, tendo em consideração, designadamente, os seguintes fatores:

  1. a) Área;
    b) Qualidade do alojamento;
    c) Certificação energética;
    d) Localização;
    e) Valor mediano das rendas por m
    2de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.).

Como mencionado no nº 2 do artigo 10º do Decreto-Lei 68/2019,

Qual a duração do contrato de arrendamento?

Os contratos de arrendamento celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível têm de ter um prazo mínimo de cinco anos, renováveis por período decidido entre as partes.

No caso de contratos com finalidade de residência temporária de estudantes do ensino superior, o prazo de arrendamento pode ser inferior a cinco anos, podendo ter a duração mínima de nove meses.

Que seguros são exigidos?

A contratação de seguros é obrigatória no Programa de Arrendamento Acessível, tanto por parte do senhorio como do inquilino, sendo estes:

  • Indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
  • Indemnização por quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários (a contratar pelos arrendatários);
  • Indemnização por danos na habitação (a contratar pelos arrendatários). O seguro de indemnização por danos na habitação pode ser substituído por caução até dois meses de renda- Neste caso, deve ser apresentada uma declaração em como é dispensada esta garantia, junto do respetivo comprovativo do depósito de caução, no momento da submissão do contrato de arrendamento ao abrigo do PAA.

A Tranquilidade é a primeira marca seguradora a disponibilizar os seguros obrigatórios. Os seguros obrigatórios no Programa de Arrendamento Acessível (PAA) estão a partir do fim do mês de janeiro disponíveis no mercado, através da seguradora Tranquilidade, com um preço mensal consoante o valor da renda de 2,5% para inquilinos e de 1,3% para senhorios.

Consultar Aqui 

Como se processa o contrato entre as partes?

A celebração do contrato pode dar-se livremente entre o proprietário e o inquilino, desde que sejam cumpridos os requisitos definidos por ambas as partes, bem como as regras no Programa de Arrendamento Acessível no que diz respeito à sua duração mínima.

Para usufruir dos benefícios fiscais, o contrato de arrendamento deve ser submetido no Portal da Habitação e deve ser acompanhado dos:

  • certificados e ficha de alojamento assinados por ambas as partes,
  • comprovativo da contratação dos seguros obrigatórios comprovativo de
  • registo do contrato no Portal das Finanças previamente efetuado pelo senhorio.
O que acontece em situações de incumprimento?

A verificação de situações de incumprimento, nomeadamente a prestação de informações falsas ou apresentação de documentos falsos, determina a devolução do benefício fiscal às Finanças, seja da parte do proprietário, seja da parte do arrendatário, assim como “o cancelamento da inscrição do alojamento ou do registo da candidatura e o impedimento, pelo período de cinco anos a contar da data da ocorrência, de nova inscrição do alojamento ou da participação em nova candidatura, consoante o incumprimento seja imputável ao prestador ou a candidato”.

Quais são os requisitos de inscrição?

Qualquer pessoa ou conjunto de pessoas, seja uma família ou um grupo de amigos, pode arrendar um alojamento no âmbito deste programa, desde que o total do seu rendimento anual bruto seja inferior a:

  • 35 mil euros, caso se trate de uma pessoa sozinha;
  • 45 mil euros, caso se trate de um agregado habitacional constituído por duas pessoas.
  • 45 mil euros + 5 mil euros  por cada membro extra do agregado habitacional constituído por mais de 2 pessoas.

Para a dimensão do agregado contam todos os seus elementos, incluindo menores ou dependentes.

Quem não possui rendimentos próprios (estudantes) também poderá candidatar-se, no entanto o pagamento da renda tem de ser assegurado por uma pessoa com rendimentos.

Faça aqui a simulação no Portal da Habitação como candidato

É exigida a ocupação mínima das habitações, ou seja, uma pessoa por quarto. Por exemplo: um casal com um filho pode arrendar, no máximo, um T3 e os certificados de inscrição quer do inquilino quer do senhorio, têm de ser anexos ao contrato de arrendamento para que ambos possam usufruir dos benefícios fiscais do programa.

A renda a ser paga pelo agregado habitacional é definida tendo em consideração o Rendimento Médio Mensal (RMM) do mesmo, sendo que não pode representar uma taxa de esforço acima de 35%.

“o preço de renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15 % e 35 % do RMM do agregado familiar”.

alínea a) do nº1 do artigo 15º do Decreto-Lei 68/2019,

Desta forma, é garantida uma taxa de esforço adequada a cada agregado, para que os custos suportados com a habitação não coloquem em causa a capacidade de satisfação de outras necessidades básicas e alargando a oferta habitacional a um maior número de pessoas.

Como se registar?

Deve registar-se no Portal da Habitação preenchendo os dados solicitados, nomeadamente as características do agregado (dimensão e rendimentos), bem como o tipo de alojamento que procura (um quarto ou uma habitação em arrendamento habitacional ou em residência temporária de estudantes).

Após a submissão será emitido um certificado de candidatura que indica as condições que o contrato tem de cumprir para fazer parte do programa no que diz respeito à tipologia máxima e intervalo de renda.

Qual a duração do contrato de arrendamento?

Os contratos de arrendamento celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível têm de ter um prazo mínimo de cinco anos, renováveis por período decidido entre as partes.

No caso de contratos com finalidade de residência temporária de estudantes do ensino superior, o prazo de arrendamento pode ser inferior a cinco anos, podendo ter a duração mínima de nove meses.

Que seguros são exigidos?

A contratação de seguros é obrigatória no Programa de Arrendamento Acessível, tanto por parte do senhorio como do inquilino, sendo estes:

  • Indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
  • Indemnização por quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários (a contratar pelos arrendatários);
  • Indemnização por danos na habitação (a contratar pelos arrendatários). O seguro de indemnização por danos na habitação pode ser substituído por caução até dois meses de renda- Neste caso, deve ser apresentada uma declaração em como é dispensada esta garantia, junto do respetivo comprovativo do depósito de caução, no momento da submissão do contrato de arrendamento ao abrigo do PAA.

A Tranquilidade é a primeira marca seguradora a disponibilizar os seguros obrigatórios. Os seguros obrigatórios no Programa de Arrendamento Acessível (PAA) estão a partir do fim do mês de janeiro disponíveis no mercado, através da seguradora Tranquilidade, com um preço mensal consoante o valor da renda de 2,5% para inquilinos e de 1,3% para senhorios.

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