Assembleias de condóminos virtuais

Pela primeira vez desde março de 2020, quando entramos na situação pandémica que vivemos, o nosso legislador mostrou preocupação em relação a cerca de 45% da população portuguesa que vive em condomínio, especialmente quanto à impossibilidade de realização das assembleias de condóminos presenciais e as consequências que daí podem advir, como a dificuldade de manter a gestão corrente, a acentuada degradação dos prédios, etc. Com isso, enquadrou as assembleias de condóminos nos “eventos corporativos”, que são as reuniões, congressos, exposições,

seminários, conferências ou eventos similares, organizados por entidades públicas ou privadas, destinados aos membros ou colaboradores da entidade organizadora, neste caso, o condomínio.

A Lei nº 4-B/2021, de 1 de fevereiro, aditou à Lei nº 1-A/2020, de 19 de março, o artº 5º-A, sobre realização de assembleias de condóminos, permitindo e incentivando a sua realização através de meios de comunicação à distância, até ao final do ano 2021.

“Noutros países onde a realização de assembleias por videoconferência ou no modelo misto foram nesta altura adotadas, as estatísticas dizem que há uma maior participação dos condóminos, reduz a falta de objetividade e trouxe uma economia de tempo e dinheiro.”

Como qualquer lei que é feita apressadamente, pelas circunstâncias que vivemos e a necessidade do legislador intervir rapidamente em várias áreas da vida em sociedade, encontramos-lhe defeitos, por falta de concretização, inaplicabilidade ou até por omissão, sendo tendência humana explorar os defeitos em primeiro lugar, sem dar qualquer realce às suas virtudes.

Principais vantagens

Realização de assembleias por videoconferência
comunicação por correio eletrónico entre administração e condóminos
validação retroativa das assembleias virtuais já realizadas e respetivas deliberações

“As empresas de administração de condomínios têm um caminho a percorrer de adaptação a esta nova realidade, devendo estar recetivas à mudança, sob pena de serem ultrapassadas ou até absorvidas por quem for mais expedito na sua modernização.”

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Começando por estas, as administrações de condomínios e os condóminos, têm agora mais uma possibilidade (e não a obrigatoriedade!) de realizar assembleias por videoconferência, assim como também no modelo misto. Esta possibilidade não tem um período temporal limitado ao tempo de confinamento ou estado de emergência, mas alargar-se-á até ao final do ano 2021, o que parece demonstrar que o legislador estará na disposição de validar futuramente a realização deste género de assembleias de condóminos.

Outra vantagem desta norma, é o seu efeito retroativo, permitindo a validação das assembleias virtuais que até aqui tinham sido realizadas e a validação das respetivas deliberações, embora com a condição de terem sido respeitados os atuais requisitos.

Também pela primeira vez, o legislador permite a comunicação por correio eletrónico entre administração e condóminos.

Ora, admitindo o legislador essa possibilidade (embora numa situação especial), dificilmente não a admitirá para o futuro, alargando-a a todo o género de comunicação, como a convocação das assembleias e a notificação das deliberações aos condóminos ausentes.

Não acontecendo antes, pelo menos na aguardada e necessária alteração ao regime jurídico da propriedade horizontal, será inevitável que aconteça.

“…quanto ao modelo misto, é minha opinião que será o caminho a percorrer, mal termine o atual período de confinamento.”

Principais defeitos

Correio eletrónico como método de comunicação apenas para a assinatura da ata e ou sua subscrição

Falta de caraterização na lei, do fundamento de falta de condições de participação nas assembleias à distância pelo condómino

Obrigatoriedade do condomínio assegurar os meios necessários para participação dos condóminos nas assembleias por videoconferência

Quanto aos principais defeitos, desconformidades, omissões, na minha modesta opinião assentam no seguinte:

1. O legislador, ao admitir a utilização de correio eletrónico como método de comunicação para a assinatura da ata e ou sua subscrição, deveria ter alargado o seu âmbito para toda a comunicação inerente, pelo menos, às assembleias de condóminos, como é o caso da convocação e da notificação das deliberações;

2. Ao impor que os condóminos fundamentem a falta de condições para participar na assembleia através de meios de comunicação à distância, sem que essa fundamentação esteja devidamente caraterizada, abre a possibilidade de criação de conflitualidade entre a administração e condóminos;

3. Por outro lado, é absolutamente desajustado e impraticável, ser a administração do condomínio a assegurar os meios necessários para que os condóminos possam participar nas assembleias por videoconferência. Além disso, o legislador deveria ter concretizado quais os “meios necessários”. No entanto, a única pena para o não cumprimento desta absurda obrigação, é a não realização da assembleia por aquele meio, tendo de ser realizada no modelo misto ou no tradicional, ou seja, presencialmente. Isto só reforça que as assembleias virtuais ou em modelo misto, são apenas mais uma opção para a administração e condóminos. Todos sabendo que existe ainda uma grande parte da população que não tem computador em casa, não tem smartphone, internet, ou não tem conhecimento para manuseamento das novas tecnologias, incluindo as plataformas de comunicação à distância, não se podem impor as assembleias virtuais; já quanto ao modelo misto, é minha opinião que será o caminho a percorrer, mal termine o atual período de confinamento.

4. A forma de assinatura da ata não é exequível por várias razões que, apenas para não tornar esta exposição ainda mais longa, não descrevo. Por isso, recomendo que, recorrendo ao que nos diz o artº 1º do Dec. Lei 268/94, de 25 de outubro, as atas sejam “redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado”. A norma ora em análise entende que “vale como subscrição a declaração do condómino enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida…”. Assim, estando a ata assinada pelo presidente e secretário, recomenda-se o seu envio a todos os condóminos que tenham estado presentes na assembleia (através de meios de comunicação à distância), pedindo aos condóminos que emitam a referida declaração de concordância.

5. Podendo e devendo as declarações de concordância com o conteúdo da ata ser enviadas individualmente por cada um dos condóminos, não se entende que a norma aqui em causa fale na ordem de “recolha das declarações”, o que só pode dever-se a erro de escrita ou mero lapso.

Noutros países onde a realização de assembleias por videoconferência ou no modelo misto foram nesta altura adotadas, as estatísticas dizem que há uma maior participação dos condóminos, reduz a falta de objetividade e trouxe uma economia de tempo e dinheiro.

As empresas de administração de condomínios têm um caminho a percorrer de adaptação a esta nova realidade, devendo estar recetivas à mudança, sob pena de serem ultrapassadas ou até absorvidas por quem for mais expedito na sua modernização.

Dr. Vitor Amaral

Advogado, Gerente de Empresa de Administração de Condomínios e ex-presidente da APEGAC

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Assembleias de condóminos virtuais

“Noutros países onde a realização de assembleias por videoconferência ou no modelo misto foram nesta altura adotadas, as estatísticas dizem que há uma maior participação dos condóminos, reduz a falta de objetividade e trouxe uma economia de tempo e dinheiro.”

Principais vantagens

“As empresas de administração de condomínios têm um caminho a percorrer de adaptação a esta nova realidade, devendo estar recetivas à mudança, sob pena de serem ultrapassadas ou até absorvidas por quem for mais expedito na sua modernização.”

“…quanto ao modelo misto, é minha opinião que será o caminho a percorrer, mal termine o atual período de confinamento.”

Principais defeitos

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