Assembleia de condóminos: os vários tipos de maiorias

Sem a formação de maiorias na assembleia de condóminos, não há deliberações. Como sabe, há vários tipos de maioria, consoante a natureza, relevância e impacto do assunto levado a votação. Neste artigo passamos em revista as várias maiorias qualificadas, exigidas por lei e que frequentemente geram confusão aos condóminos.

Compete à assembleia de condóminos tomar as decisões sobre a administração das partes comuns, mediante votação e consequente formação de uma maioria.

Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem. Exemplo: uma fração com 8,9% do valor total do prédio tem tantos votos como uma fração com 8,1%, isto é, ambas têm 8 votos.

O que é a maioria simples?

A maioria simples faz a regra na aprovação e reprovação dos assuntos de gestão corrente do condomínio. A deliberação é tomada por contagem simples do número superior de votos, a favor ou contra.

Para que servem as maiorias qualificadas?

Quando em causa está a aprovação de assuntos sensíveis que mexem com direitos dos condóminos, mais impactantes e menos consensuais impõe-se a formação de maiorias qualificadas.

A legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas.

Tipos de maiorias qualificadas

A legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas. Vejamos quais são esses tipos de maioria, como se formam e em que situações se aplicam, bem como vários artigos do Código Civil (CC) relativos à Propriedade Horizontal que os sustentam.

Dupla maioria, com 2/3 do valor do prédio

Exige metade +1 dos votos dos condóminos, individualmente considerados, mais a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.

Quando se aplica?

Realização de obras no condomínio que constituam inovações e que não prejudiquem a utilização, pelos outros condóminos, das coisas próprias e comuns.

Exceção: em prédios com 8 ou mais frações, obras como a instalação de ascensores e de gás têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio (ver o Artigo 1425.º, n.ºs 1 e 2, do CC).

Unanimidade, um só sentido de voto, por todos os condóminos.

As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas por todos os condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, e sob a condição de a deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes.

Caso estes últimos não se pronunciem nos 90 dias seguintes ao conhecimento da deliberação, o seu silêncio vale como aceitação do que foi deliberado (ver o Artigo 1432.º, n.ºs 8-11, do CC).

Quando se aplica?

• Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal
• Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, caso o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
• Reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor
• Autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns
• Arrendamento de partes comuns para criação de rendimentos comuns
• Instalação de sistemas de videovigilância nas partes comuns (por força do Regime Geral sobre a Proteção de Dados)

 

Artigo 1422º 

“Limitações ao exercício dos direitos”

 

 

Artigo 1424ª do Código Civil

“Encargos de conservação e fruição”

 

 

Artigo 1425.º do Código Civil 

“Inovações”

 

 

Artigo 1428.º do Código Civil 

“Destruição do edifício”

 

1.

A votação é sempre nominal, não podendo existir o voto secreto.

2.

Para cada fração, o sentido de voto é sempre unitário. Quando existem cônjuges e comproprietários, estes terão de decidir entre si qual o sentido de voto.

3.

As deliberações devem respeitar a legislação e o regulamento do condomínio. Caso contrário, um condómino que não as tenha aprovado pode requerer a sua anulação.

4.

Quando um assunto da ordem do dia serve um interesse próprio, em potencial conflito com o interesse do condomínio, o condómino em causa perde o direito de discussão e voto do ponto em questão.

5.

O condómino pode fazer-se representar na assembleia, entregando, para o efeito, o devido documento de representação. Desde que não exista conflito de interesses, uma pessoa – incluindo o administrador – pode representar vários condóminos.