Assembleia de condóminos: os vários tipos de maiorias
Sem a formação de maiorias na assembleia de condóminos, não há deliberações. Como sabe, há vários tipos de maioria, consoante a natureza, relevância e impacto do assunto levado a votação. Neste artigo passamos em revista as várias maiorias qualificadas, exigidas por lei e que frequentemente geram confusão aos condóminos.
Compete à assembleia de condóminos tomar as decisões sobre a administração das partes comuns, mediante votação e consequente formação de uma maioria.
Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem. Exemplo: uma fração com 8,9% do valor total do prédio tem tantos votos como uma fração com 8,1%, isto é, ambas têm 8 votos.
Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem.
O que é a maioria simples?
A maioria simples faz a regra na aprovação e reprovação dos assuntos de gestão corrente do condomínio. A deliberação é tomada por contagem simples do número superior de votos, a favor ou contra.
Para que servem as maiorias qualificadas?
Quando em causa está a aprovação de assuntos sensíveis que mexem com direitos dos condóminos, mais impactantes e menos consensuais impõe-se a formação de maiorias qualificadas.
A legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas.
Tipos de maiorias qualificadas
A legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas. Vejamos quais são esses tipos de maioria, como se formam e em que situações se aplicam, bem como vários artigos do Código Civil (CC) relativos à Propriedade Horizontal que os sustentam.
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Dupla maioria, com 2/3 do valor do prédio
Exige metade +1 dos votos dos condóminos, individualmente considerados, mais a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.
Quando se aplica?
Realização de obras no condomínio que constituam inovações e que não prejudiquem a utilização, pelos outros condóminos, das coisas próprias e comuns.
Exceção: em prédios com 8 ou mais frações, obras como a instalação de ascensores e de gás têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio (ver o Artigo 1425.º, n.ºs 1 e 2, do CC).
Unanimidade, um só sentido de voto, por todos os condóminos.
As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas por todos os condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, e sob a condição de a deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes.
Caso estes últimos não se pronunciem nos 90 dias seguintes ao conhecimento da deliberação, o seu silêncio vale como aceitação do que foi deliberado (ver o Artigo 1432.º, n.ºs 8-11, do CC).
Quando se aplica?
- Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal
- Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, caso o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
- Reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor
- Autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns
- Arrendamento de partes comuns para criação de rendimentos comuns
- Instalação de sistemas de videovigilância nas partes comuns (por força do Regime Geral sobre a Proteção de Dados)
Maioria de 2/3 do capital
Como o nome indica, exige pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio.
Quando se aplica?
Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou estética do edifício, conforme o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC
Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário, conforme Artigo 1422.º, n.º 4
Obras de inovação, conforme Artigo 1425, n.º 1, do CC
Oposição à instalação de uma infraestrutura de telecomunicações para uso individual
Maioria de 2/3 sem oposição
Para a sua formação, não pode haver votos contra, apenas abstenções.
Quando se aplica?
Alteração do tipo de gás ou de empresa fornecedora
Maioria de capital sem oposição
É formada pela maioria dos votos representativos do capital investido e a inexistência de votos contra.
Quando se aplica?
-
- Divisão de frações, conforme o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC
- Proibição de atos ou atividades, conforme o Artigo 1422.º, n.º 2 – alínea d, do CC
- Alteração da forma de distribuição de despesas (não pela regra de permilagem) com a conservação do prédio e fruição das partes comuns
Artigos do Código Civil (CC) relativos à Propriedade Horizontal.
Regras de votação na assembleia de condóminos
A tomada de decisões pelo condomínio obedece a regras de base de participação e votação pela assembleia de condóminos. Lembramos algumas:
1.
A votação é sempre nominal, não podendo existir o voto secreto.
2.
Para cada fração, o sentido de voto é sempre unitário. Quando existem cônjuges e comproprietários, estes terão de decidir entre si qual o sentido de voto.
3.
As deliberações devem respeitar a legislação e o regulamento do condomínio. Caso contrário, um condómino que não as tenha aprovado pode requerer a sua anulação.
4.
Quando um assunto da ordem do dia serve um interesse próprio, em potencial conflito com o interesse do condomínio, o condómino em causa perde o direito de discussão e voto do ponto em questão.
5.
O condómino pode fazer-se representar na assembleia, entregando, para o efeito, o devido documento de representação. Desde que não exista conflito de interesses, uma pessoa – incluindo o administrador – pode representar vários condóminos.
6.
O usufrutuário de uma fração tem direito de voto sobre questões de manutenção corrente. As demais deliberações sobre o condomínio são votadas pelo proprietário da fração.
7.
Os condóminos têm 90 dias, após dado conhecimento da deliberação, para comunicarem, por escrito, a sua concordância ou discordância. Caso não o façam, o silêncio aprova a deliberação.
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