Assembleia de condóminos: os vários tipos de maiorias
Sem a formação de maiorias na assembleia de condóminos, não há deliberações. Como sabe, há vários tipos de maioria, consoante a natureza, relevância e impacto do assunto levado a votação. Neste artigo passamos em revista as várias maiorias qualificadas, exigidas por lei e que frequentemente geram confusão aos condóminos.
Compete à assembleia de condóminos tomar as decisões sobre a administração das partes comuns, mediante votação e consequente formação de uma maioria.
A maioria simples faz a regra na aprovação/reprovação dos assuntos de gestão corrente do condomínio. Ou seja, a deliberação é tomada por contagem simples do número superior de votos, a favor ou contra.
Quando em causa está a aprovação de assuntos sensíveis que mexem com direitos dos condóminos, mais impactantes e menos consensuais – nomeadamente, novos critérios de utilização das partes comuns, intervenções maiores no edifício e/ou despesas elevadas – impõe-se a formação de maiorias qualificadas.
Na votação das deliberações, o número de votos de cada fração corresponde ao número inteiro da sua percentagem ou permilagem.
Exemplo: uma fração com 8,9% do valor total do prédio tem tantos votos como uma fração com 8,1%, isto é, ambas têm 8 votos.
Maiorias qualificadas: quais são e quando se aplicam
A legislação portuguesa determina a obrigatoriedade de formação de várias maiorias qualificadas. Vejamos quais são esses tipos de maioria, como se formam e em que situações se aplicam, bem como vários artigos do Código Civil (CC) relativos à Propriedade Horizontal que os sustentam.
Dupla maioria, com 2/3 do valor do prédio
Exige metade +1 dos votos dos condóminos, individualmente considerados, mais a maioria absoluta de 2/3 do valor total do prédio.
Aplicação:
Realização de obras no condomínio que constituam inovações – e que não prejudiquem a utilização, pelos outros condóminos, das coisas próprias e comuns.
Exceção: em prédios com 8 ou mais frações, obras como a instalação de ascensores e de gás têm de ser aprovadas pela seguinte dupla maioria: maioria dos condóminos considerados individualmente, mais a maioria do valor total do prédio (ver o Artigo 1425.º, n.ºs 1 e 2, do CC).
Maioria de capital sem oposição
É formada pela maioria dos votos representativos do capital investido e a inexistência de votos contra.
Aplicação:
Divisão de frações (conforme o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC)
Proibição de atos ou atividades (conforme o Artigo 1422.º, n.º 2 – alínea d, do CC)
Alteração da forma de distribuição de despesas (não pela regra de permilagem) com a conservação do prédio e fruição das partes comuns
Maioria de 2/3 do capital
Como o nome indica, exige pelo menos 2/3 dos votos representativos do capital do prédio.
Aplicação:
Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou estética do edifício (ver o Artigo 1422.º, n.º 3, do CC)
Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, no caso de o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
Obras de inovação (ver Artigo 1425, n.º 1, do CC)
Oposição à instalação de uma infraestrutura de telecomunicações para uso individual
Maioria de 2/3 sem oposição
Para a sua formação, não pode haver votos contra, apenas abstenções.
Aplicação:
Alteração do tipo de gás ou de empresa fornecedora
Unanimidade:
Implica um só sentido de voto, por todos os condóminos. As deliberações que exigem unanimidade podem ser aprovadas por todos os condóminos presentes na assembleia desde que estes representem, no mínimo, 2/3 do valor total do prédio, e sob a condição de a deliberação ser aprovada pelos condóminos ausentes. Caso estes últimos não se pronunciem nos 90 dias seguintes ao conhecimento da deliberação, o seu silêncio vale como aceitação do que foi deliberado (ver o Artigo 1432.º, n.ºs 8-11, do CC).
Aplicação:
Alteração do título constitutivo da propriedade horizontal
Alteração do fim a que se destina o condomínio/frações, caso o título constitutivo da propriedade horizontal nada estipular em contrário (ver Artigo 1422.º, n.º 4)
Reconstrução do edifício quando a parte destruída é igual ou superior a 3⁄4 do seu valor
Autorização para integrar no orçamento receitas da exploração das partes comuns
Arrendamento de partes comuns para criação de rendimentos comuns
Instalação de sistemas de videovigilância nas partes comuns (por força do Regime Geral sobre a Proteção de Dados)
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Regras de votação na assembleia de condóminos
A tomada de decisões pelo condomínio obedece a regras de base de participação e votação pela assembleia de condóminos. Lembramos algumas:
1. A votação é sempre nominal, não podendo existir o voto secreto.
2. Para cada fração, o sentido de voto é sempre unitário. Quando existem cônjuges e comproprietários, estes terão de decidir entre si qual o sentido de voto.
3. As deliberações devem respeitar a legislação e o regulamento do condomínio. Caso contrário, um condómino que não as tenha aprovado pode requerer a sua anulação.
4. Quando um assunto da ordem do dia serve um interesse próprio, em potencial conflito com o interesse do condomínio, o condómino em causa perde o direito de discussão e voto do ponto em questão.
5. O condómino pode fazer-se representar na assembleia, entregando, para o efeito, o devido documento de representação. Desde que não exista conflito de interesses, uma pessoa – incluindo o administrador – pode representar vários condóminos.
6. O usufrutuário de uma fração tem direito de voto sobre questões de manutenção corrente. As demais deliberações sobre o condomínio são votadas pelo proprietário da fração.
7. Os condóminos têm 90 dias, após dado conhecimento da deliberação, para comunicarem, por escrito, a sua concordância ou discordância. Caso não o façam, o silêncio aprova a deliberação.
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