Assembleias de condóminos: participar para valorizar o património

por Dr. Vitor Amaral

A assembleia de condóminos é o órgão deliberativo do condomínio, o único que pode decidir sobre as partes comuns do edifício. É à assembleia que compete eleger ou nomear o administrador do condomínio, aprovar as contas do ano anterior, aprovar o orçamento do novo ano, decidir sobre obras, reparações, entre outros. Para isso, necessita da presença de pessoas que representem a maioria do valor total do prédio ou, em segunda convocatória, vinte e cinco por cento desse total.

Na larga maioria dos condomínios as assembleias não reúnem a totalidade dos condóminos e também, numa larga maioria, raramente reúnem mais de cinquenta por cento. Porque é que isto acontece?

Qual a razão para que os condóminos se desinteressem, se alheiem da vida do condomínio? Por que razão a maioria deixa que as decisões sejam tomadas pela minoria, quando está em causa o seu próprio património?

São várias as respostas possíveis:

1.

Falta de informação e formação sobre a vida em condomínio e o que representam as assembleias de condóminos.

2.

O facto de, não raramente, as assembleias servirem para discutir problemas de vizinhança.

3.

Por ser, para alguns, o palco para exibirem o seu ego e a sabedoria que julgam ter sobre tudo e sobre todos.

4.

Por não haver objetividade na discussão dos assuntos.

5.

Por falta de condições que permitam uma participação digna, para que o ato se torne também digno, muitas vezes com a realização das reuniões, em pé, no hall de entrada, garagens, arrecadações, etc.

6.

Por acharem que os vizinhos decidirão bem e também por eles.

7.

Por acharem que é uma perda de tempo, porque é para ficar tudo como até aí.

8.

Porque demoram demasiado tempo.

9.

Porque acham que, não indo, não ficam vinculados ao que for deliberado.

10.

Para não enfrentar o vizinho que tem um assunto a apresentar, com o qual não concordam.

11.

Porque estão em causa obras e não querem mostrar aos vizinhos que são contra por não terem condições de as pagar.

12.

Porque não têm as prestações do condomínio totalmente pagas ou está em curso alguma execução judicial para cobrança de dívida.

O que pode ser feito para se alterar a situação atual? Que não se coloca em muitos países europeus.

Promover a cultura de vida em condomínio, com o papel ativo do Estado

O primeiro passo é informar os condóminos da importância da sua participação na vida do condomínio, porque a valorização do património de cada um deles está diretamente dependente da boa manutenção e conservação das partes comuns do edifício e de todos os equipamentos do condomínio.

Isso pode e deve ser feito pelo administrador, sendo relevante a sua importância na “educação” para a vida em condomínio. Mas também pode e deve ser deve ser feito pelo Estado, que deve pugnar pela boa manutenção do edificado, começando por impor que o vendedor entregue, ao comprador de fração em propriedade horizontal, o regulamento do condomínio e o plano de manutenção do edifício e equipamentos. É isto que se passa quando se compra um simples eletrodoméstico, v.g. uma torradeira, sendo-nos entregue o certificado de garantia e um manual, em várias línguas, para a sua boa utilização.

Porque não acontece o mesmo com o bem que, para a maioria das pessoas, é o mais precioso e valioso das suas vidas, que tem necessidade de maior manutenção e tem vários equipamentos?

“Disciplinar” e agilizar a reunião com a videoconferência

Desde a última grande alteração ao regime jurídico da propriedade horizontal, as assembleias podem realizar-se por videoconferência, o que:

  • reduz o palco aos exibicionistas ou àqueles que, por regra, estão sempre contra tudo e contra todos;
  • torna as discussões mais objetivas;
  • possibilita maior comodidade a quem participa;
  • permite que os condóminos que vivem longe do condomínio, muitas vezes no estrangeiro, possam participar;
  • isto tudo sem prejudicar a apresentação das contas, do orçamento de despesas correntes, de propostas, dos orçamentos para obras, da intervenção dos condóminos, da emissão de declarações de voto, etc.

Este não é o meio de reunir do futuro, porque já o é no presente, sendo poucos os condóminos que não têm os meios necessários para a comunicação à distância, bastando ter o serviço de internet e um computador ou smartphone.

Gerir bem o tempo da reunião da assembleia de condóminos

Outra medida é a imposição de tempos de discussão para cada assunto da ordem de trabalhos, de forma a que as reuniões sejam mais objetivas e produtivas, em curto espaço de tempo, não permitindo que os condóminos falem de assuntos que não são do ponto em discussão ou que não sejam respeitantes ao condomínio.

Estes princípios podem ser impostos por quem preside à assembleia, que não tem de ser o administrador, apesar de ser isso que acontece na maior parte das reuniões. Presidir à assembleia exige a capacidade de orientar os trabalhos, e de impor respeito e dignidade ao ato e entre pessoas, seja entre condóminos, seja entre estes e o administrador e vice-versa.

Divulgar a possibilidade de representação

Nem sempre as pessoas estão disponíveis para participar na reunião do seu prédio, por questões profissionais, pessoais ou outras. No entanto, a lei permite a representação dos condóminos de forma muito simples, bastando a emissão de uma declaração ou procuração a favor de alguém que mereça a confiança, identificando-a. Neste caso, até pode condicionar o voto, expressando o sentido do mesmo para algum ou para todos os pontos da ordem de trabalhos.

Participar na assembleia é uma obrigação de todos os condóminos. Só na assembleia é que poderão contribuir para melhorar o que estiver menos bem e promover a boa conservação do edificado e respetivos equipamentos.

Os condóminos não podem arredar-se da vida do condomínio e esperar, ou até exigir, que o administrador cumpra as suas funções indo para além do que for deliberado em assembleia. Só esta decide o que o administrador deve executar.

Daí se poder dizer que o administrador só é bom, no sentido de executar bem as suas funções, quando os condóminos são bons, no sentido de participar na vida do condomínio, de forma construtiva.

Condóminos participativos geram administradores estimulados e cumpridores das suas funções, resultando em condomínios bem conservados e o património valorizado.

Vítor Amaral é licenciado em direito pela Universidade Católica Portuguesa, pós-graduado em Direito do Urbanismo e exerce advocacia como profissão. É igualmente empresário na área de administração de condomínios há mais de 25 anos.

Atualmente é Presidente da Direção da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC.

É formador reconhecido na área da administração de condomínios e autor da rubrica “Viver em condomínio” no programa “A Praça” da RTP1.

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