Novas medidas contra a crise da habitação

Lei da Habitação: conheça as novas medidas

Num contexto em que os preços das casas atingem máximos históricos e a procura por arrendamento continua a aumentar, o Governo anunciou, em setembro de 2025, um conjunto de novas medidas no âmbito da Lei da Habitação, apresentadas como uma “política de choque” para responder à crise habitacional em Portugal.

Procuram incentivar proprietários a disponibilizar as suas casas no mercado de arrendamento, com benefícios fiscais. Desta forma, espera-se um aumento da oferta, possibilitando a redução dos preços das habitações e tornar o mercado da habitação mais acessível, tendo substituído o conceito de “renda acessível” por “habitação a valores moderados”.

Tópicos do artigo:

Habitação a valores moderados

Benefícios para senhorios e investidores

Incentivos para inquilinos e jovens

Implicações para os gestores

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Casas até 648 mil euros e rendas até 2300 euros terão direito a incentivos fiscais.

Construir Portugal: arrendamento e simplificação

As novas medidas habitacionais integram a estratégia “Construir Portugal” e terão vigência até 2029, altura em que será avaliado o impacto no mercado e se o aumento da oferta possibilita efetivamente a redução dos custos das habitações.

Com a combinação de incentivos fiscais para senhorios, deduções adicionais para inquilinos e mecanismos de financiamento e crédito, o objetivo é dinamizar a oferta e reequilibrar os preços.

Habitação a valores moderados

O conceito de habitação a valores moderados aplica-se a imóveis com valor de venda até 648 mil euros ou a rendas mensais até os 2.300 euros. Para que os contratos de arrendamento possam beneficiar das reduções fiscais, é ainda exigida uma duração mínima de contrato de três anos.

Esta definição procura uniformizar critérios a nível nacional, cobrindo não apenas o arrendamento urbano, mas também o periurbano, onde se observa uma procura crescente.

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Dos impostos às deduções

Os proprietários que pratiquem “preços moderados”, na venda ou arrendamento de imóveis, poderão vir a ter direito a vários tipos de incentivos fiscais, incluindo isenção de mais-valias, redução da taxa de IRS, redução do IVA para 6% na construção e reabilitação de casas destinadas apenas à venda ou ao arrendamento.

Benefícios fiscais para senhorios e investidores

Estas medidas criam um ambiente fiscal mais competitivo para investidores e podem alterar a estrutura de portefólios de gestão.

1.

Redução do IVA para 6% na construção e reabilitação de habitações destinadas a venda ou arrendamento, aplicável a imóveis até 648 mil euros ou a rendas até 2.300 euros/mês.

2.

Taxa única de IRS de 10%, face aos atuais 25%, sobre rendimentos prediais de rendas moderadas, desde que o contrato tenha pelo menos três anos.

3.

Isenção do pagamento do adicional AIMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, para imóveis arrendados até 2.300 euros/mês.

4.

Isenção de IMI nos primeiros 8 anos, estando prevista uma redução de 50% a partir do 9.º ano.

5.

Isenção de IMT nas transações de imóveis destinados a arrendamento a valores moderados.

6.

Isenção de mais-valias em IRS, caso o valor da alienação seja reinvestido em imóveis para arrendamento a preços moderados.

Incentivos para inquilinos e jovens compradores

As deduções em sede de IRS com os encargos com as rendas serão progressivamente aumentadas, passando para 900 euros em 2026 e 1.000 euros em 2027.

Foi reforçada em €350 milhões da garantia pública para a compra de casa por jovens até aos 35 anos, elevando o valor atribuível para 1.550 milhões de euros.

Os jovens passam a ter acesso a uma garantia pública reforçada para crédito à habitação, permitindo ao Estado assumir até 15% do valor da transação e tornando viável o financiamento de até 100% do valor de avaliação do imóvel.

Implicações para gestores de arrendamentos

Para empresas gestoras de imóveis arrendados, estas medidas trazem oportunidades, mas também exigem adaptação.

Segmentação de imóveis

Identificar quais ativos se enquadram nos limites de venda ou arrendamento.

Ajustes fiscais e contabilísticos

Preparar sistemas internos para novas taxas, isenções e deduções.

Relação com proprietários

Comunicar de forma clara os benefícios líquidos das rendas moderadas, equilibrando rentabilidade e estabilidade contratual.

Maior segurança jurídica para senhorios

Fim do limite de 2% de aumento nos novos contratos e simplificação de despejos em caso de incumprimento.

Risco de incertezas jurídicas

Devido ao risco de lacunas de interpretação, necessidade de regulamentos secundários ou jurisprudência ainda por firmar, as empresas devem acompanhar a evolução legislativa e recorrer a consultoria jurídica especializada.