Penalizações e juros de mora em condomínios

por Dr. Vitor Amaral

Até à última alteração ao regime jurídico da propriedade horizontal, a jurisprudência e a doutrina dividiam-se sobretudo quanto à aplicação de penalizações pelo incumprimento no pagamento das prestações devidas ao condomínio. A partir de abril de 2022 deixou de haver dúvidas quanto a essa matéria. 

Vejamos o que nos diz o n.º 2 do artigo 6.º do Dec. Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, com a redação dada pela Lei n.º 8/2022, de 10/01:

Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.”

Esta norma veio sancionar o incumprimento que, na maior parte dos casos, penalizava os condóminos cumpridores, por terem de suportar despesas de cobrança que, na maior parte dos casos, não eram compensadas.

No entanto, para que se possa eliminar ou reduzir a possibilidade de êxito de um condómino devedor deduzir embargos à execução, alegando que não tem de pagar as sanções ou penalizações reclamadas, o condomínio e o administrador devem ter em atenção o seguinte:

1.º

As penalizações a aplicar devem ser aprovadas pela assembleia de condóminos ou constar do regulamento do condomínio.

Quando não constem do regulamento, aconselha-se que o administrador promova a sua alteração, de forma a nele serem incluídos os montantes das penalizações, forma de aplicação, etc.

Para isso, é necessário que da ordem de trabalhos da assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária, conste um ponto específico sobre a apresentação de proposta de alteração da norma do regulamento (quando já conste norma sobre sanções) ou inclusão de norma para aplicação de sanções.

2.º

Para que a ata seja título executivo é necessário que dele conste o valor do orçamento que tenha sido aprovado, preferencialmente por cada uma das rubricas; o montante a pagar por cada condómino; data de vencimento de cada uma das prestações; menção à aplicação das penalizações por incumprimento do pagamento.

3.º

Os pedidos de juros de mora não estão sujeitos à aprovação da assembleia ou a que constem do regulamento do condomínio, desde que aplicados à taxa legal que, nesta altura, é de 4% ao ano.

O administrador deve executar judicialmente a dívida “no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento”, exceto se a assembleia ou regulamento determinar prazo diferente, “desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil” – que, nesta data, é de €480,43. Porém, o administrador não está impedido de executar nem em prazo inferior, nem quando o valor é também inferior ao IAS (citações do referido art.º 6.º do Dec. Lei 268/94).

Com a necessidade que os condóminos sentem de instruir a escritura ou documento particular autenticado para alienação da fração, as empresas de administração de condomínios têm sentido uma redução das dívidas.

Porém, o administrador do condomínio tem de entender que uma das suas funções, a qual não cumprindo lhe pode acarretar responsabilidade, é de “exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia”, como decorre da alínea f) do n.º 1 do artigo 1436.º do Código Civil. O n.º. 3 do mesmo artigo é explícito quanto à responsabilidade do administrador, pelo que este não deve deixar decorrer vários meses sem tomar medidas de cobrança, que devem começar pela interpelação para pagamento e, caso não surta efeito, pelo envio para contencioso (preferencialmente iniciando com carta de advogado(a) e só depois com a execução judicial).

Vítor Amaral é licenciado em direito pela Universidade Católica Portuguesa, pós-graduado em Direito do Urbanismo e exerce advocacia como profissão. É igualmente empresário na área de administração de condomínios há mais de 25 anos.

Atualmente é Presidente da Direção da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC.

É formador reconhecido na área da administração de condomínios e autor da rubrica “Viver em condomínio” no programa “A Praça” da RTP1.

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