Lei 8/2022 – Alterações ao regime da propriedade horizontal

A primeira resolução a destacar é tão simples quanto eficiente, impondo o dever do condómino comunicar ao administrador de condomínio a alienação da sua fração, por correio registado, no prazo máximo de 15 dias, punindo a falta desta comunicação – que deve incluir o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário — com a responsabilidade do condómino alienante suportar as despesas inerentes à identificação do novo proprietário e encargos com a mora no pagamento dos encargos vencidos após a alienação.

A segunda resolução vem resolver o problema da intransmissibilidade da dívida para o novo proprietário, o que tem levado os condomínios a verem muitos dos seus créditos tornarem-se incobráveis. A partir de agora, o condómino que pretenda alienar a sua fração é obrigado a apresentar uma declaração escrita, emitida pelo administrador do condomínio, na qual constem os encargos de condomínio em vigor relativos a essa fração (especificando a sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento), bem como, caso se verifique, as dívidas existentes (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento).

Esta declaração, que deverá ser emitida no prazo máximo de 10 dias a contar do seu requerimento, passa a ser um documento instrutório obrigatório para a realização da escritura, prescindível apenas se o adquirente da fração declarar expressamente abdicar da sua apresentação (logo, responsabilizando-se por eventuais dívidas do vendedor ao condomínio).

Veja aqui como emitir declaração de dívida através do Gecond

– Alargamento do período para a realização da Assembleia Geral anual do condomínio (excecionalmente, poderá ocorrer no 1.º trimestre do ano).

– Possibilidade de a convocatória para as assembleias gerais ser efetuada por correio eletrónico.

– Validação da permissão para a reunião de condóminos, no mesmo local, 30 minutos após a primeira convocatória – desde que esteja garantida a representatividade de ¼ do valor total do prédio.

– A subscrição das atas poderá ser realizada através de declaração do condómino enviada por correio eletrónico e a assinatura poderá ser eletrónica ou manuscrita.

– A comunicação das deliberações a todos os condóminos ausentes passa a poder ser feita também por correio eletrónico.

Na ata da reunião em que se tenha deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, deve mencionar-se o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Esta ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

– Verificar a existência do fundo comum de reserva;

– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais devidos e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;

– Executar as deliberações que não tenham sido objeto de impugnação no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado pela assembleia, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;

– Informar os condóminos, pelo menos semestralmente, por carta ou correio eletrónico, sobre qualquer processo em curso, exceto quando estejam em segredo de justiça ou cuja informação deva ser mantida sob reserva;

– Emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de dívida do condómino, quando requerida pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;

– Apresentar, pelo menos, três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação aprovadas pela assembleia, salvo se o Regulamento do Condomínio ou a assembleia de condóminos disporem de modo diferente;

– Instaurar ação judicial para cobrança das dívidas do condómino ao condomínio no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil que, em 2022, é de €443,20;

– O administrador de condomínio pode apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns do edifício, não carecendo, para o efeito, de autorização da assembleia de condóminos.

Dever de facultar ao administrador do condomínio os seus dados – número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico – e informar sobre eventuais alterações destes dados;

Dever de assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação em assembleia, da quotização extraordinária que seja necessária para a reposição do fundo comum de reserva, quando seja utilizado para outro fim que não o custeamento das despesas de conservação.

– Salvo disposição em contrário, as despesas com a conservação/fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

– Pese embora o acima exposto, mediante disposição do regulamento de condomínio – aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio – as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

– As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo de quem delas se serve.

–  Caso o estado das partes comuns de uso exclusivo afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto esse mesmo uso apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção da sua quota no condomínio (salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável).

– São consideradas indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

– Quando os votos representativos dos condóminos que se opõem à alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido;

– Quando a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações se destinam.