Alteração da lei do condomínio

Lei 8/2022: alterações ao regime da propriedade horizontal

Em vigor desde 10 de abril de 2022, a Lei n.º 8/2022 altera o regime da propriedade horizontal que rege a “lei do condomínio”. Agiliza e clarifica a gestão dos condomínios e o papel quer dos administradores como dos condóminos.

Com a plataforma Gecond, a emissão da declaração de encargos é realizada de forma otimizada, sempre que um condómino a solicite.

Principais alterações para os administradores:

1. Mais responsabilidades e competências para o administrador de condomínio;

2. Alterações na forma convocação e realização das assembleias de condóminos;

3. Administrador fica obrigado a emitir declaração de encargos quando se transmite uma fração;

4. Maior facilidade na modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.

Principais alterações para os condóminos:

1. Os condóminos são obrigados a fornecer os seus dados pessoais ao administrador;

2. A comunicação por correio eletrónico entre administrador e condóminos ganha valor legal;

3. Melhor definição dos encargos do condómino com a manutenção e fruição de espaços e serviços comuns;

4. As sanções fazem parte da dívida exequenda sempre que seja instaurada uma execução;

1. Na alienação de frações, riscos evitados

A responsabilização por dívidas ao condomínio e a mudança informada de proprietário são dois benefícios a extrair das medidas que, em matéria legislativa, passam a acompanhar os processos de alienação de uma fração de prédio sob o regime da propriedade horizontal.

1.1 Comunicação da alienação da fração ao condomínio:

A primeira resolução a destacar é tão simples quanto eficiente, impondo o dever do condómino comunicar ao administrador de condomínio a alienação da sua fração, por correio registado, no prazo máximo de 15 dias.

A falta desta comunicação, que deve incluir o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário, obriga o condómino alienante a suportar as despesas inerentes à identificação do novo proprietário e encargos com a mora no pagamento dos encargos vencidos após a alienação.

1.2. Declaração de encargos anuais e eventuais dívidas

Resolve o problema da intransmissibilidade da dívida para o novo proprietário, que tem levado os condomínios a verem muitos dos seus créditos tornarem-se incobráveis.

A partir de agora, o condómino que pretenda alienar a sua fração é obrigado a apresentar uma declaração escrita, emitida pelo administrador do condomínio, na qual constem os encargos de condomínio em vigor relativos a essa fração.

Esta declaração, que deverá ser emitida no prazo máximo de 10 dias a contar do seu requerimento, passa a ser um documento instrutório obrigatório para a realização da escritura, prescindível apenas se o adquirente da fração declarar expressamente abdicar da sua apresentação, responsabilizando-se por eventuais dívidas do vendedor ao condomínio.

2. Assembleias de condomínio na era digital

Contempla a possibilidade de realização de assembleias de condóminos por comunicação à distância, preferencialmente, por videoconferência.

2.1 Outras determinações em matéria de assembleias:

Alargamento do período para a realização da Assembleia Geral anual do condomínio (excecionalmente, poderá ocorrer no 1.º trimestre do ano).

Possibilidade de a convocatória para as assembleias gerais ser efetuada por correio eletrónico.

Validação da permissão para a reunião de condóminos, no mesmo local, 30 minutos após a primeira convocatória – desde que esteja garantida a representatividade de ¼ do valor total do prédio.

A subscrição das atas poderá ser realizada através de declaração do condómino enviada por correio eletrónico e a assinatura poderá ser eletrónica ou manuscrita.

A comunicação das deliberações a todos os condóminos ausentes passa a poder ser feita também por correio eletrónico.

2.2 Atas das assembleias de condóminos

Na ata da reunião em que se tenha deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, deve mencionar-se o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.

Esta ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Alteração regime propriedade horizontal DSTK

3. Administrador ganha poderes e obrigações

São muitas as novas atribuições do responsável pela administração do condomínio, designadamente:

Atribuições do administrador do condomínio

Verificar a existência do fundo comum de reserva;

Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo juros legais devidos e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;

Executar as deliberações que não tenham sido objeto de impugnação no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado pela assembleia, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;

Informar os condóminos, pelo menos semestralmente, por carta ou correio eletrónico, sobre qualquer processo em curso, exceto quando estejam em segredo de justiça ou cuja informação deva ser mantida sob reserva;

Emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de dívida do condómino, quando requerida pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;

Apresentar, pelo menos, três orçamentos de proveniências diferentes para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação aprovadas pela assembleia, salvo se o Regulamento do Condomínio ou a assembleia de condóminos disporem de modo diferente;

Instaurar ação judicial para cobrança das dívidas do condómino ao condomínio no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil que, em 2022, é de €443,20;

O administrador de condomínio pode apresentar queixas-crime relacionadas com as partes comuns do edifício, não carecendo, para o efeito, de autorização da assembleia de condóminos.

4. Maior envolvimento do condómino

Os condóminos também têm definidas novas obrigações, além das já mencionadas:

Novas obrigações do condómino

Dever de facultar ao administrador do condomínio os seus dados – número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico – e informar sobre eventuais alterações destes dados;

Dever de assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação em assembleia, da quotização extraordinária que seja necessária para a reposição do fundo comum de reserva, quando seja utilizado para outro fim que não o custeamento das despesas de conservação.

5. Maior definição sobre encargos com partes e serviços comuns

A divisão dos encargos dos condóminos com as partes comuns do edifício e serviços partilhados são frequentemente motivo de clivagem. Sobre o tema, define a Lei que:

Divisão dos encargos dos condóminos

Salvo disposição em contrário, as despesas com a conservação/fruição das partes comuns e o pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

Pese embora o acima exposto, mediante disposição do regulamento de condomínio – aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio – as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo de quem delas se serve.

Caso o estado das partes comuns de uso exclusivo afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto esse mesmo uso apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção da sua quota no condomínio (salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável).

São consideradas indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

6. Título constitutivo da propriedade horizontal mais fácil de alterar

A modificação do título constitutivo da propriedade horizontal deixa de obedecer à regra da unanimidade do valor total do prédio, quando a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações se destinam.

Novas situações que permitem a sua modificação

Quando os votos representativos dos condóminos que se opõem à alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido;

Quando a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as frações se destinam.

A “Lei do condomínio”

Esta legislação vem colmatar algumas lacunas sentidas há décadas na gestão de condomínios em Portugal. Vem, de igual modo, normalizar procedimentos e garantir maior operacionalidade a uma atividade de reconhecida exigência. Em simultâneo, por tudo o que envolve, coloca à prova a capacidade de reação, organização e adaptação do setor.

Digitalizar, Otimizar, Rentabilizar.

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