Regulamento do Condomínio: o que é e para que serve?
por Vítor Amaral
O regulamento do condomínio (RC) é um conjunto de regras que visam disciplinar a vida em condomínio, no qual devem ser evidenciadas as particularidades próprias de cada condomínio, vinculando quer os condóminos, quer todos aqueles que exerçam ou venham a exercer poderes de facto sobre uma fração autónoma, como é o caso dos arrendatários, promitentes-compradores, comodatários, entre outros.
O regulamento do condomínio, quando não faz parte do título constitutivo da propriedade horizontal, é o segundo documento mais importante do condomínio. Apesar de, em muitos casos, os administradores seguirem e apresentarem o modelo com que trabalham, cada condomínio tem as suas particularidades.
Elaborar e apresentar uma proposta de regulamento exige um conhecimento profundo do condomínio e das suas particularidades, assim como o conhecimento de regras que, violando a lei geral, não poderão incluir-se no regulamento.
O regulamento do condomínio (RC) é um dos instrumentos que, ao lado da lei (normas imperativas) e do título constitutivo da propriedade horizontal, constituem o estatuto da propriedade horizontal (PH).
O artigo 1418º do Código Civil (CC) prevê a possibilidade do RC integrar o título constitutivo da PH. Por sua vez, o artigo 1429º-A do CC diz-nos que “havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado.
Regulamento do condomínio integrado ou não no título constitutivo?
Coloca-se, perante isto, a questão de saber se deve ser elaborado o RC quando ele já consta do título constitutivo.
O regulamento a que se refere o art.º 1418º do CC disciplina “o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas”, enquanto o regulamento aprovado pela assembleia só pode disciplinar “o uso, a fruição e a conservação das partes comuns”, estando-lhe vedada a possibilidade de disciplinar sobre as frações autónomas..
O RC integrado no título constitutivo da PH (que é raro acontecer) tem como principais vantagens o facto de fazer parte da inscrição do registo, vinculando as partes e opondo-se a terceiros e tem maior estabilidade, porque não é fácil de ser alterado e pode ser determinante para uma futura decisão de compra de uma fração.
Mesmo que este título inclua o RC, nada impede que seja aprovado pela assembleia de condóminos outro regulamento que complemente aquele, que tem um conteúdo mais amplo, desde que não o altere, até porque isso implicaria a alteração do próprio título constitutivo.
Em regra, o RC que faz parte do título constitutivo não é suficientemente abrangente nas matérias relacionadas com o uso, fruição e conservação das partes comuns, razão pela qual deve ser complementado com o RC aprovado pela assembleia, que pode incorporar tudo quanto se considere importante para a boa gestão do condomínio, desde que sejam respeitadas as normas legais imperativas e o título constitutivo (incluindo o regulamento nele incorporado).
Assim, o RC aprovado pela assembleia disciplinará, entre muitas outras coisas, a abertura e fecho da porta da rua; a utilização do elevador; os cuidados a ter com o jardim comum; a forma de acesso e de utilização das instalações ou espaços comuns, como arrecadações, sótãos, garagens ou piscina; a aplicação de sanções pelo incumprimento do regulamento, incluindo as sanções por dívidas ao condomínio; os direitos e deveres dos condóminos; as regras da assembleia e administrador; os seguros, etc.
Quando a assembleia de condóminos reúne para aprovar o regulamento, é comum levantarem-se questões sobre os animais de companhia.
A proibição de deter animais de companhia pode ser estabelecida no título ou no RC que dele faça parte, ou pode ser acordada pelos condóminos entre si, mas a assembleia de condóminos não pode estabelecer, por deliberação maioritária ou por decisão simples, no RC, a proibição de deter animais nas frações autónomas, porque as deliberações da assembleia sobre a utilização das partes comuns não podem conter proibições que violem o direito de compropriedade de cada condómino.
Isto não significa que os detentores de animais de estimação não estejam obrigados ao cumprimento de várias regras, como a limpeza das áreas comuns quando os animais as sujem, a circular nas áreas comuns com os cães de raça considerada perigosa devidamente açaimados, fazer com que os animais não perturbem o sossego dos utentes do prédio, etc.
Diferenças entre regulamento do condomínio integrante do título constitutivo ou aprovado pela assembleia de condóminos
A aprovação do RC pela assembleia de condóminos pode ser na totalidade, o que exige unanimidade de votos, mas se alguma das disposições não o exigir, pode optar-se pela votação sem oposição, ou votação artigo a artigo, o que implica respeitar a maioria exigida em cada caso. (por ex.: caso se pretenda dispor no regulamento que os condóminos podem fechar as suas varandas, a aprovação desta disposição requer a aprovação de 2/3 do valor total do prédio).
Depois de aprovado o RC este impõe-se a todos os condóminos, incluindo os que tenham votado contra e os que não participaram na assembleia que o aprovou, bem como aos condóminos futuros, cabendo ao administrador do condomínio “assegurar a execução do regulamento do condomínio”, como dispõe a alínea l) do art.º 1436º do CC.
O RC que integre o título constitutivo da PH só pode ser alterado por unanimidade, enquanto o RC aprovado pela assembleia de condóminos pode ser alterado pela maioria nele prevista ou pela maioria necessária para cada matéria que esteja em causa (por ex: 2/3 do valor total do prédio para o caso das inovações ou para obras que modifiquem a linha estética ou arquitetónica; 2/3 sem oposição, no caso da alteração à forma de distribuição dos encargos com conservação do prédio, etc.).
O RC é um importante instrumento de trabalho para o administrador do condomínio, que dele não pode prescindir e, quando apresente uma proposta de regulamento, não deverá cair na tentação de fazer uma cópia de outro regulamento, porque cada condomínio, repete-se, tem particularidades próprias que devem ser tidas em consideração.
Vítor Amaral
Vítor Amaral é licenciado em direito pela Universidade Católica Portuguesa, pós-graduado em Direito do Urbanismo e exerce advocacia como profissão. É igualmente empresário na área de administração de condomínios há mais de 25 anos.
Atualmente é Presidente da Direção da Associação Portuguesa das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios – APEGAC.
É formador reconhecido na área da administração de condomínios e autor da rubrica “Viver em condomínio” no programa “A Praça” da RTP1.
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